Betriebskostenabrechnung
Grundsätzlich ist es Sache des Eigentümers und Vermieters, die anfallenden Betriebskosten einer Mietsache zu tragen. Nur wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, kann der Vermieter vom Mieter die Erstattung der Betriebskosten verlangen. Fehlt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, sind die Betriebskosten in der Zahlung des Mietzinses enthalten und können vom Vermieter nicht zusätzlich verlangt werden.
Die Betriebskosten eines Wohnhauses sind Aufwendungen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen und Einrichtungen des Grundstückes laufend entstehen. Diese Verordnung gibt über die möglichen Aufwendungen Aufschluss, die auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen insbesondere:
Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung des Grundstücks, Heizung, Warmwasser-versorgung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hausmeister, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabel sowie sonstige Betriebskosten
Insbesondere bei den sonstigen Betriebskosten sollten Sie als Vermieter bei der Vertragsgestaltung und als Mieter bei der Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung aufpassen. Nach zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom April 2004 (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03) sind sonstige Betriebskosten nur dann auf den Mieter abzugeben, wenn die Umlegung der vorher im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart wurde. Dem Mieter muss also vorher deutlich gemacht worden sein, welche Betriebskosten künftig ihm gegenüber abgerechnet werden.
Gemäß § 556a BGB (1) sind die Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen, wenn nicht zwischen Mieter und Vermieter etwas anderes vereinbart wurde. Dabei gilt der Grundsatz Schlüssel zu verwenden, die eine verbrauchsnahe Abrechnung zulassen. So wird Kaltwasser in der Regel, sofern Zähler vorhanden sind, nach m³-Verbrauch abgerechnet, die Abfallgebühren können u. U. direkt auf die Wohnung verteilt werden, sofern hier einzelne Müllgefäße den WE's zugeordnet werden können. Für Heizkosten gelten die Festlegungen der Heizkostenverordnung. Um die Betriebskosten ordnungsgemäß abrechnen zu können, müssen sämtliche Rechnungen sowie die Variablen der Mieter (Anzahl der Bewohner der Wohnung, Ein- und Auszüge), deren Wohnung sowie des Hauses erfasst und nach den im Mietvertrag ausgewiesenen Umlageschlüsseln verteilt werden. Die Höhe der Betriebskosten des Vorjahres wird für die Vorauszahlungshöhe herangezogen.
Heizkostenabrechnung
Grundlage der Heizkostenabrechnung bildet die Heizkostenverordnung vom 20.01.1989, BGBl. Teil I 1989, S. 115. Derzufolge der Eigentümer verpflichtet wird, die Erfassung der anteiligen Verbräuche von Wärme und Warmwasser vorzunehmen.
Gemäß § 5 der HeizkostenV erfolgt die Erfassung mit Wärmezählern sowie Heizkostenverteilern, die Erfassung der Warmwassermengen erfolgt mit Warmwasserzähler. Dazu werden sämtliche in Wohnräumen genutzte Heizkörper mit Heizkostenverteilern (HKV) ausgestattet. Am Ende einer Periode werden diese abgelesen und die Gesamtheit der "Stricheinheiten" werden mit 100 % der Kosten gleichgesetzt. Die Division der Gesamtheit der Kosten durch die Menge der abgelesenen Stricheinheiten ergibt einen Kostenanteil, der wiederrum mit den Anteilen der einzelnen Wohnungen multipliziert wird. Dabei werden jedoch lediglich zwischen 30% und 70% der Gesamtkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, der verbleibenden Kosten sind über die Wohnfläche an die Mieter abzugeben. Folgende Kostenbestandteile werden gemäß § 7 HeizkostenV berücksichtigt:
Brennstoffkosten • Betriebsstrom der Heizanlage • Bedienungskosten (Wartung und Kesseldienst
Reinigung der Heizungsanlage und des Betriebsraumes • Immessionsmessung und Kehrgebühr
Mietkosten der Messgeräte • Garantie- und Servicegebühren der Messgeräte • Ablese- und Berechnungskosten
Trennung der Kosten für Warmwasser und Heizung: Die Wohnungen werden mit Warmwasserzählern ausgestattet, die einmal im Jahr abgelesen werden. Die Menge des verbrauchten Warmwassers wird für die anteilige Berechnung der Kosten herangezogen, indem die Menge in m³ Wasserverbrauch mit dem Faktor 2,5 und der Warmwasser-temperatur minus 10 multipliziert wird. Das Ergebnis wird mit dem jeweiligen Heizwert, der für jede Brennstoffart unterschiedlich ist, dividiert (2,5 * 45m³ * (55 Grad -10) / 11,1 (Erdgas Stadtwerke Forst) = 456 m³ Gasverbrauch für die Warmwasseraufbereitung). Den Heizwert Ihres Gases erfahren Sie bei Ihrem Lieferanten. Die Trennung der Kosten erfolgt in Grund- und mengenabhängige Kosten (zw. 50 % und 30 % pauschale Abrechnung nach m²). Die verbleibenden Kosten werden abhängig der verbrauchten Mengen auf die Wohneinheiten umgelegt.
Die Installationen von Wärmeerfassungsgeräten wie z. B. Wärmeverteilern sollte dringend durch geschultes Fachpersonal vorgenommen werden. Die Leistungsfähigkeit der einzelnen Heizkörper wird auf die Kostenverteiler abgestimmt, so dass es zu keinen Ungenauigkeiten bei der Messung kommen kann. Die Geräte selbst werden nach DIN EN 834 und 835
